狭小物件を借りる際の注意点とは?必要な初期費用を徹底解説

狭小物件にかかる初期費用をイメージしている画像

狭小店舗を契約する前にも注意点は、色々あります。

しかし、いちばん大切なのはその前の段階。

つまり、自店舗を決める際が重要なのです。

特に、狭小店舗のような物件には、さまざまな形があるため「自分のやりたいジャンル」「コンセプトやイメージ」に合う店舗を契約する必要があります。

そのため、物件を探す前にできるだけ具体的に考えておく必要があるのです。

1.物件を探す前に考えておくこと

物件を探している画像

先述したとおり、狭小店舗のような物件には、さまざまな形があるため「自分のやりたいジャンル」「コンセプトやイメージ」に合う店舗を契約する必要があります。

そこで、物件を探す前に考えておくことは

  • エリアや立地
  • アクセス方法
  • 入り口(間口)の広さ
  • 近隣に競合店があるか
  • テナント賃料
  • 周辺環境(人の流れなど)

上記のようなことを具体的に決めておく必要があるのです。

上記の5つの必要な条件を具体的に考えたあとは、「なにを優先したいのか」「何が外せないのか」と優先順位をつけて考えることがオススメです。

そして、妥協してもいいラインも同時に決めておく必要があります。

店舗の賃貸契約は、住宅を借りるときと同じ様に普通借家契約が一般的です。中には、定期借家契約を行う物件もあります。その際は、基本的に契約更新ができず、改めて定期借家契約をする事になります。余程の理由がない限り定期借家契約を普通借家契約に変える事はできません。

慎重に検討して、決定するようにしましょう。

2.狭小店舗契約に必要な費用

物件契約の費用を計算する画像

狭小店舗の賃貸契約に必要な費用は以下の通りです。

  • 保証金
  • 礼金
  • 管理費
  • 前家賃
  • 仲介手数料
  • 保険料

一つ一つ、詳しく解説していきます。

2-1.保証金or敷金

保証金とは、賃貸契約の際に貸主に預けるお金のことを指します。

保証金の使い道としては、退去したときに原状回復するときや家賃の滞納が起こった際の補填に使われるのが一般的です。

この保証金は、原状回復の金額を差し引いた額が退去時に返還される仕組みとなっています。

居住用の場合での保証金の一般的な相場は、家賃の1~2か月程度のところです。

しかし、飲食店などの店舗物件の保証金の相場は「1か月分の賃料×6か月」前後になります。

保証金の金額は物件の種類やエリアによって違いますが、保証金が高いエリア(銀座など)の場合は、1年分の家賃相当分の保証金が必要になるケースがあります。

2-2.礼金

礼金とは、店舗を貸してくれた貸主に「お礼」という形で支払うお金になります。

礼金の相場は、家賃の1~2ヵ月分程度です。

保証金と違う点は、契約を終了しても返還されません。

2-3.管理費

管理費とは、建物や共有スペースのメンテナンスなどに使用される費用になります。

管理費の価格は、物件によって異なるため不動産会社に確認する必要があります。

2-4.前家賃

前家賃とは、契約のときに家賃支払いを当月、翌月分の家賃を支払う仕組みです。

事前に前家賃の仕組みを知らないと、初期費用で思わぬ出費に繋がるため注意が必要です。

2-5.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産契約を仲介してくれた不動産会社へ支払う費用のことです。

一般的な相場として、賃料の1ヵ月程度の金額を支払うことになります。

こちらも不動産会社によって違います。

2-6.保険料

保険料とは、賃貸物件で加入する火災保険などになります。

一般的に、火災を起こした際に重大な過失がなければ、損害賠償責任を負うことはありません。

しかし、店舗の賃貸借契約をした際に「原状回復する義務」を結ぶことになります。

この契約によって、こちらに過失がなくても火災で建物が焼失してしまったり、損害を与えた場合は、原状回復をしなくてはいけません。

原状回復とは、店舗を借りる前の状態に戻すことです。

それができなかった場合は、損害賠償責任が発生してしまう可能性があります。

また、隣の店舗などからのもらい火の場合。

例え、自分の財産が失火によって失われても相手側に損害賠償請求することができません。

このような、自分に過失がないときにでた損害賠償分を火災保険に加入することで、補償して貰えます。

以上が、店舗を賃貸で借りるときに必要な費用でした。

店舗によって賃料などが大きく変わりますが、契約のときには「前家賃」「保証金」などの6つのお金の準備が必要となります。

また、契約時の賃料だけではなく、そのあとの営業を始めるために必要な「内外装工事」「機材・備品の購入」など店舗の準備費用がかかっていきます。

営業が軌道に乗るまでの3~6ヵ月分程度の運転資金の確保もしましょう。

3.店舗を借りられるかは、書類審査で決まる

店舗を借りる人の審査

お気に入りの狭小店舗を見つけることができたら、不動産業者に契約の意志を伝える必要があります。

その際に大切なのが「申込書」の提出です。

申込書の内容として「氏名・連絡先・勤務先・年収・連帯保証人」などを記入して提出することになります。

この申込書を見て、不動産業者がきちんと店舗を経営できる人物なのかを判断してます。

この申込書を提出する際の注意点として「記入する前後のやり取り」が重要です。

賃貸物件は、最終的にオーナーとの契約になりますが、最初の窓口となるのは、不動産業者です。

そのため、不動産業者の方に「この人を、物件のオーナーに紹介しても大丈夫」と思ってもらうことができなくい場合、契約を結ぶことができません。

もし、物件を探していて不動産会社に飛び込むようなことがある場合も、第一印象が大切になります。

店舗賃貸契約は、ビジネスのやりとりです。

物件探しの際は、服装や言葉使いなどにも注意をしておくことが重要です。

4.店舗オーナーとの面談が重要なポイント

大屋との面談

不動産業者の書類審査を通過することができたら、オーナーとの面談が必要なケースがあります。

オーナーとの面談の意味は

  • ただの顔合わせ
  • 今後も、いい付き合いができるのか判断したい
  • きちんと店舗を経営してくれる人なのかみたい

このようなことを確認するためにあります。

そのため、オーナーとの面談の際には「これまでの実績」「開業後のイメージ」「どんなコンセプトでやっていくのか」などを、しっかりと細かく説明できるようにすることが大切です。

今回は、飲食店を例にして「オーナー審査で重要視されるポイント」について解説していきます。

4-1.ポイント1 飲食業の経歴

オーナーにとって、賃貸契約を結ぶ相手の飲食業経験年数をかなり重要視します。

店舗を貸すオーナー側は「良い店にしてほしい」「自分の店舗をいい形で利用して欲しい」と思っているためです。

また、有名なお店でのキャリア。

店長経験などがあると、さらに信頼が高まっていきます。

もし、上記のような経験が少ない場合は、集客や評判に繋がりそうな経験を伝えることでアピールすることができます。

4-2.ポイント2  業種、取り扱いメニュー

同じビルに同じ業種、周辺に同じジャンルのお店が多い場合、オーナー審査に落ちてしまう可能性があります。

これは、オーナー自身の考え方になってしまうので、申し込み時に確認をすることが大切です。

4-3.ポイント3 営業時間

オーナーにとって、何時から営業を開始して何時に終わるのか。

この問題は非常に気になる点です。

特に、住宅地に近い店舗の場合では、深夜営業してしまうと、近隣からのクレームに繋がる可能性があるためです。

深夜営業も視野に入れている際は、話し合いの上で営業時間の変更・調整する必要があります。

4-4.ポイント4 煙や騒音

飲食店の場合、煙や騒音がでてしまう可能性があります。

そのため、場所によって断られてしまう可能性が高まるのです。

住宅との距離が近い店舗などは、飲食店には向きません。

周りの環境も視野に入れて、立地を選ぶ必要があります。

4-5.ポイント5 事業計画書を作成

オーナーに「こんな店舗にしたい!」「こんなことをしていきたい」と魅力を伝えても、継続的に経営する意思・計画性がないと、物件を貸してくれません。

また、何度も店が入れ替わる店舗賃貸物件は人気が下がり、評判も低くなってしまうので、オーナー側としてはどうしても避けたいのです。

そのため、事業計画は明確に記載することで、オーナーから安心してもらえるようにする必要があります。

4-6.ポイント6 人柄

オーナーも最終的には、人柄で物件を貸す相手を選びます。

飲食店に店舗を貸す場合、壁の汚れや匂い。

長く経営できるかなど、オーナーにとっても不安要素がたくさんあります。

そこで、しっかりとした言葉遣い。

人当たりの良さを伝えることで、オーナーに安心感を与えることが大切です。

5.連帯保証人は誰になってもらうべきか

連帯保証人のイメージ画像

事業計画書や経歴などは一人で用意することができます。

しかし「連帯保証人」は、別の誰かに依頼しなければなりません。

連帯保証人とは、家賃が払えない最悪のケースに備えて、借主とは別の人のサインと捺印が必要になります。

一般的には、両親や兄弟などになってもらうケースが多いです。

ただ、連帯保証人になった方は借主と同等の支払い義務を背負うことになります。

そのため、家族にはなかなか頼みにくいというケースがあり、連帯保証人をうまく見つけられない場合が生じてしまいます。

そのようなときは「家賃保証会社」の利用を検討してみることがオススメです。

保証金は会社によって変わっていきますが、家賃の1ヶ月程度の保証などをしてくれます。

また、保証金の「家賃1年分前払い」などによって、保証人なしで契約できることもあるため、不動産業者に事前に相談することがオススメです。

6.まとめ

初めて店舗を借りる方に多いのが「思ったより初期費用がかかった」という悩みです。

狭小物件を借りる理由として「なるべく費用を抑えたい」「費用を抑えながら立地がいい物件が欲しい」という理由から選ぶ方が多いと思います。

欲しい狭小物件を見つけた際には、ご紹介した初期費用を事前に不動産会社に聞くことがおすすめです。

今回、ご紹介した情報をぜひ活用してみてください。

顧客に選ばれる店舗デザイン設計を強みにしている「株式会社 ロベイション」では、個別相談も行っております。

本記事の情報で、狭小店舗レイアウトにご興味を持った方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。

皆様からのご連絡を心よりお待ちしております。