10坪のスケルトン物件にかかる費用は？
10坪のスケルトン物件の費用は、イチから店舗をデザインできる魅力があるもののコストも心配なので気になりますよね？
10坪程度の小さな空間が、自分の思い描くイメージ通りになると考えただけで、ワクワクするかもしれません。
ただ気になるのは、
- 「改装費用は予算内でおさまるだろうか」
- 「居抜き物件の方が、コストが抑えられるのではないか」
という点ではないでしょうか。
一般的に居抜き物件の方が安上がりといわれています。しかし、ケース・バイ・ケースというのが現状です。
つまり、改装費用のコストを抑えるための考え方は、スケルトン／居抜きのどちらかという視点だけではないということです。
それでは、改装する面積で考えるのがいいのかということになります。しかし、狭いからコストがかからないというわけでもありません。
本記事では、コストを抑えた改装費用の考え方として、10坪のスケルトン物件を例に挙げて解説します。
具体的には、
- 居抜き物件がスケルトン物件よりも割高になる理由
- 10坪のスケルトン物件の改装費用に影響を与える要素
- 10坪のスケルトン物件の改装費用を抑えるコツ
について、情報を提供します。
本記事を読むことで、10坪のスケルトン物件にかかる費用を抑えるコツとは何かが分かるでしょう。
1.スケルトン物件の改装費用は居抜き物件よりも高額なのか
「スケルトン物件は、居抜き物件よりも改装費用がかかる」と考えている人も多いのではないでしょうか。
実際、弊社にも「居抜きよりスケルトンの方が費用かかりますよね？ 」「スケルトンはイチから作るので高いですか？ 」という質問が多く寄せられます。
確かに、前のオーナーが使っていた設備などが残っている居抜き物件の方が、内装設備のない状態から改装するスケルトン物件よりも安い傾向にあります。
しかし実際には、スケルトン物件よりも費用がかさむ居抜き物件もあるのです。
居抜き物件でも使い勝手や仕様がイメージと違えば、改装に費用がかかります。
現状渡しの物件でも、イメージに合わせるためには既存の造作が邪魔になって解体から工事をすすめることもあります。
このように、「それなら最初からスケルトン物件の方がいいですね」という考えに行く着くケースもたくさんあるのです。
その為、スケルトン物件と居抜き物件の要点を押さえる事から始めましょう。
それぞれの要点はこちらです。
これらはどれも、実際によくいただく質問の答えです。
1-1.スケルトン物件の場合
- スケルトンとはどのようなタイプの事をスケルトンというのか？
- コンクリートを剥き出しにしたデザインであればコストを抑えられるのか？
- 天井を既存利用するか、新たに造った場合はどちらが安いのか？
- 構造をそのまま見せた方がおしゃれで安くできる？
スケルトンといっても、その表現の仕方が不動産会社によって異なります。また、コンクリート剥き出しのデザインが必ずオシャレなわけではない。汚く見えることもある。
天井を既存利用するのと、新しく天井を造る場合のコスト比較は意味がありません。この２つのタイプによって収まりや天井設備の複雑さに違いがあるからです。
構造体（コンクリートや鉄骨）をそのままみせても綺麗に言える建物は綺麗です。しかし、構造体には建築当時の指示書きが書かれているケースもあります。消すことはできないので塗装など工事工程が必要になります。その結果、一部を綺麗にするのではなく、他の壁や天井も綺麗にしたくなります。そして工事費用は高くなります。
重要なことは、デザインとしてスケルトンを生かしたいのか？安くしたいと考えた結果スケルトンにしたいと考えたのか。理由がとても大切です。なぜなら、理由によってはスケルトン物件を選ばない方がいいからです。
1-2.10坪の居抜き物件の場合
- 工事は厨房機器の入れ替えだけで済むのか？
- 美容設備の付け替えだけでオープンできるのか？
- 雰囲気を変えるだけで印象を変えられるのか？
厨房機器の入れ替えだけで済むのであれば居抜き物件への出店がおすすめです。しかし、作りたい料理や提供方法はみなさん違います。そのため、前のテナントの個性が厨房に反映されているケースが多いと思います。そのような厨房でも機材の入れ替えだけで、あなたのお店が価格以上の価値をお客さんに提供できるのでしょうか。
美容設備の入れ替えだけで済むのであればおすすめす。美容設備は年々仕組みやサイズが変わった新しいタイプが出てきます。その設備によって配管の位置や設置スペースに求められる広さが変わります。これらがクリアできていれば、器具の交換だけで出店可能です。
雰囲気は、色やデザインを単純に変えただけでは以前のお店印象変えられません。出店する人の目線では変わったと思い込んでしまいます。しかし、お店にくるお客さんの視点を考えると、「前のお店のままなんだ…」「色変えただけで安く済ませたんだ…」という印象を感じやすいです。
その為、印象を変えて見込み客の客層を変えるのか、それとも以前のテナントと同じような人を集客するのか。その居抜き物件で出店する目的を考える事こそがもの凄く大切です。
では、10坪という広さが工事費用にどう影響するのか。
詳しい内容を解説します。
2.改装費用は10坪のスケルトン物件の特徴に影響を受ける
改装費用を考える際は、10坪程度の小さなスケルトン物件にはどのような特徴があるのか把握しましょう。なぜなら、改装費用は単純に「狭いから安い」とは言い切れないからです。
店舗の工事費用は、通常「坪単価」を用いて算出されます。坪単価とは簡単にいうと、「1坪あたりにかかる建築費用」のこと。
「建物本体価格÷坪（延床面積）」で導き出された数値が、坪単価です。
例えば、坪単価50万円だった場合、10坪の店舗にかかる改装費用の目安は、「50万円ｘ10坪」で500万円となります。
スケルトン物件の場合、壁・床・天井を下地から作る必要があります。躯体（くたい）をむき出しで使う場合でも、状態が悪ければ補修や塗装の費用がかかります。
床は状態が悪ければ補修しても見た目がイマイチであれば、綺麗な仕上げを施したくなるでしょう。また、工事に入る前にライフラインや構造が確認しやすいので、計画の変更や追加費用が発生しづらいのもスケルトン物件の特徴です。
こうした点を考慮すると、およその坪単価を算出できそうですが、数字をうのみにすることはおすすめできません。
その理由は、“10坪スケルトン物件”特有の特徴にあります。
2-1.特徴その1：狭いスペースの施工は坪単価が割高になる
10坪のスケルトン物件は、50坪のそれよりも安く借りることができます。
さらに、工事する面積も狭くなります。その為、必然的に工事費用も抑えられると考えるかもしれません。
確かにそうなのですが、坪単位で考えると割高になる傾向にあります。なぜなら、工事には店舗の広さに関係なく、最低限のコストがかかるからです。
例えば、お店の経営に必要最低限の設備は、面積の広さに関係なく購入する必要があります。しかし、20坪の店舗では、10坪の2倍の購入費用がかかるというわけではありません。坪単価で算出してみると、20坪よりも10坪の方が坪単価は高いというケースも珍しくないのです。
このように、実際にかかる改装費用は、坪単価で算出されるほど単純ではありません。
2-2.特徴その2：狭いスペースの工事費用は想定することが難しい
10坪程度の物件には、「狭い」という特徴から費用の算出が難しいといわれています。
工事費用には、大きく分けて
- 直接工事費
- 間接工事費
の2種類があります。
間接工事費用とは、例えば工事に必要な車を駐車する代金など、間接的に工事にかかわる費用のことをいいます。
一方の直接工事費用とは、工事に直結する作業で発生する費用のことです。
主な直接工事費用には、以下のものがあります。
- 解体工事
- 電気工事
- 給排水設備工事
- 家事工事
- 内装仕上工事
など。
間接工事費用は、工事の規模や工期によっておよその費用を算出できます。しかし、問題は直接工事費用です。
店舗面積が小さすぎると、例えば同時に作業ができる場合とそうでない場合があるというふうに、物件の内容によって工期などに差が出てきます。そのため、見積もり金額は概算になりがちです。
3.改装費用は出店する店舗の業種によって異なる
10坪のスケルトン物件にかかる工事費用は、出店する店舗の業種によってばらつきがあります。
業種Aの工事には必要ないが、業種Bの場合には必要になるというふうに、同じ面積の工事でも業種によって異なるため、必然的に費用にばらつきが出てくるのです。
例えば、飲食店の場合は天井から異物が混入しないように、配慮が必要です。美容室の場合は、ワゴンなどの稼働させる機材の影響を考えて、床のひび割れやクラックについて検討が必要など、業種によって対策や検証内容が異なります。
ここでは、
- 飲食店
- 美容室
- 物販店
で、どのように費用相場（10坪）が異なるか見てみましょう。
3-1.①飲食店の改装費用相場（500～900万円）
相場の振り幅が広い傾向にあるのが、飲食店の工事費用です。
これは、業態の種類によって必要となる設備が大きく異なることが理由として挙げられます。
例えば、飲み物中心のカフェよりも、食べ物中心のレストランの方が、厨房工事にかかる費用が高くなります。
3-2.②美容室の改装費用相場（450～900万円）
美容室の場合は、給排水設備工事やシャンプー台の設置など特定の工事が多くなるため、改装費用は飲食店よりも高額になる場合が多いでしょう。
おしゃれ感を出したデザインを採用する場合は、その分費用もかかります。
3-3.③物販店の改装費用相場（300～1,000万円）
飲食店や美容室に比べると、必要な設備は少なく、工事もシンプルになりがちです。
そのため、飲食店や美容室よりも改装費用は低く抑えられる傾向にあります。
ただし、高級ブランド店のように高級感にウェイトを置いたデザインが必要な店舗の場合は、費用も高くなります。高級店からシンプルなお店までを含めて“物販店”と考えた場合、費用相場の振り幅は広めです。
4.戦略的に考えることが改装費用を抑える1番のコツ
10坪のスケルトン物件における改装費用を抑えるコツは、いくつかあります。
けれども、1番は「理想のお客さんが利用してくれるお店を作ることを忘れない」という点です。
「理想のお客さんが利用してくれるお店を作るには、どのような物件がいいのか」という視点が抜けてしまいます。
その結果、スケルトン／居抜きだからという視点で物件を選んでしまい、最終的に予算オーバーになる可能性が高くなります。
理想とするお店の土台をしっかりと作りましょう。そのうえで店舗の内装を決めることは、一見コストがかかるようにも見えます。
しかし、作るお店に対するイメージがしっかりしていれば、それに見合った物件を見つけやすく、無駄に手を加えることも少なくなります。
費用を考える際は、「スケルトン／居抜きだから」という視点だけでなく、「どんなお店を作りたいのか」、もっと厳密にいえば、「どんな人に来てもらえるお店を作りたいのか？ 」という戦略的な視点を忘れないようにしましょう。
5.まとめ
10坪のスケルトン物件の費用相場について解説しました。
10坪のスケルトン物件の改装費用は、単に「スケルトンだから」や「施工面積が狭いから」では、把握できないということがお分かりいただけたと思います。
結局、改装費用を抑えるために大切なのは、
- 誰に利用してもらいたいか
- そのためにどんなお店が必要か
というふうに、戦略的に考えることなのです。
もしスケルトン物件を希望しているのなら、「どんなお店を作るのか」を明確にしたうえで、だいたいの改装費用を算出します。その際、居抜き物件でも同じように費用を算出して比較してみるとよいでしょう。
もしくは、デザイン設計会社に相談するという方法もあります。
デザイン設計会社は、店舗をデザインする段階から相談できますし、一緒に物件を見てアドバイスをもらうことも可能です。
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